Toda vez que alguma empresa ou indutria contrata meus serviços de consultor ambiental a primeira pergunta que faço , é de como era antes a situaçãio do imovél ,e por que deste questionamento ?
O de licenciamento ambiental é um velho conhecido das empresas e indústrias.
Porém, poucas delas estão cientes da necessidade de efetuar a baixa do licenciamento e das conseqüências de não adotar tal providência quando do encerramento das atividades em determinado estabelecimento.
No Estado de São Paulo, por exemplo, a legislação estabelece que os empreendimentos sujeitos ao licenciamento devem comunicar ao órgão ambiental o encerramento de suas atividades. Junto com a comunicação, deve ser apresentado plano de desativação que indique eventuais medidas de recuperação ambiental que serão adotadas nas áreas a serem desocupadas, cabendo ao empreendedor implementar as medidas indicadas no plano.
Apesar da obrigação legal, com freqüência os estabelecimentos são simplesmente desativados sem qualquer comunicação não necessariamente por má-fé, mas também, por desconhecimento da obrigação.
Em tais casos, os problemas mais sérios aparecem quando o imóvel é vendido.
Do lado do empreendedor original, além de multas administrativas (geralmente menos relevantes), a autoridade ambiental poderá determinar a recuperação de eventual dano ambiental ainda que o imóvel já tenha sido transferido a terceiro.
Mas a questão não se encerra na responsabilidade perante a autoridade ambiental. O empreendedor original também poderá enfrentar problemas na sua relação com o terceiro adquirente do imóvel. Dependendo do contrato e das circunstâncias do caso concreto, o vendedor poderá ser obrigado a indenizar o comprador com base em diversos argumentos, que incluem desde quebra de representaçõs até violação da boa-fé contratual em virtude da não comunicação dos danos ambientais existentes no imóvel.
Do lado do comprador do imóvel, a situação é igualmente desconfortável. Afinal, sua propriedade pode carregar contaminaçõs ambientais que precisarão ser dimensionadas e eventualmente remediadas.
Mesmo que a responsabilidade pela recuperação possa ser atribuída também ao empreendedor original, o novo proprietário poderá vir a sofrer eventuais restriçõs e preocupaçõs decorrentes da contaminação.
Fica fácil imaginar o problema quando pensamos que o imóvel pode já ter recebido outra destinação, inclusive com construçõs e instalaçõs novas, sendo que o órgão ambiental poderá determinar relevantes alteraçõs e interferências na propriedade a fim de garantir sua qualidade ambiental.
Alguns casos noticiados pela imprensa refletem exatamente tal preocupação, especialmente quando um imóvel anteriormente utilizado para fins industriais passa a ter fins residenciais. Em tais casos, condomínios residenciais construídos em áreas que tinham sido usadas por indústrias acabaram surpreendidos com a existência de contaminaçõs ambientais no imóvel.
Diante desse cenário, fica claro que todos os envolvidos na transferência do imóvel têm interesse na correta delimitação e equacionamento da questão ambiental. Como resultado, o cumprimento da legislação referente ao encerramento de atividades sujeitas ao licenciamento ambiental representa, além de dever legal, maior segurança para as partes envolvidas no negócio.